Een grote stap. Herontwikkel een oud complex in Detroit - Detroit Vastgoed

detroit vastgoed logo
FOLLOW
Ga naar de inhoud

Een grote stap. Herontwikkel een oud complex in Detroit

Het eerste Appartementen initiatief

In september 2019 kwam er iemand langs die een leegstaand oud kantoor/appartementen pand te koop wist te staan. Het pand lag letterlijk tegen de goede wijk aan. Het lag echter wel aan de verkeerde kant van de weg. Het was de goedkope kant, waar huizen op dat moment ongeveer 50.000 dollar per stuk deden. Het eerste huis aan de overkant van de straat was echter op dat oment al 450.000 dollar waard. Zoveel kan de goede wijk ten opzichte van de slechte wijk in prijs schelen.

Het betrof een pand uit 1929. Het was ooit ontwikkeld als appartementencomplex, maar was in de loop van de tijd ook enige tijd als kantoor in gebruik geweest.
De toenmalige projectontwikkelaars zullen er mogelijk weinig plezier er aan gehad hebben, want net na de oplevering kwam de grote crisis van 1929.
Het gebouw is oerdegelijk gebouwd. Structureel is het in orde, maar vandalen hadden het ondertussen al wel ontdaan van alles wat ook maar los te wrikken was.
Het voordeel is, bij de renovatie hoeven wij dat dus niet af te voeren.

Ik heb het complex in oktober 2019 gekocht voor $115.000.
Het staat op eigen grond, maar er zit verder geen grond bij. Wel hebben we later een parkeerterrein achter het gebouw bij kunnen kopen. We kunnen de huurders dus ook een eigen parkeerplaats aanbieden.



Renovatie start
In november 2019 hebben we het dak gerepareerd en in januari 2020 kwamen er nieuwe kozijnen en ramen in. Pas daarna konden we binnen aan de renovatie beginnen.
Daarbij hebben we de werkploeg zo ingericht dat we drie domme krachten hebben die het grove werk doen en twee echte bouwvakkers die de zaken dan gaan aansluiten. Die twee sturen ook de domme krachten aan.
Met domme krachten bedoel ik ongeschoolde arbeiders die we puur voor het makkelijke werk inzetten. Voor ons goedkoop en voor hen een goede manier om werkervaring op te doen en zaken te leren.
Helaas kwam toen Corona en dat gooide alle plannen volledig in de war. Bouwvakkers konden meer uitkering dan loon krijgen en verklaarden zichzelf dus werkloos. Het plan was om in april/mei 2020 op te leveren. Nu, april 2022, zijn er pas vier appartementen klaar... Het blijft moeilijk om aan goed personeel te komen.

Parkeerterrein aankoop
Begin november 2019 hebben we onderzoek gedaan naar een terrein achter het gebouw. Dat terrein lag er verlaten bij en er werd nooit iemand op gezien. In mijn onderzoek naar het terrein zag ik dat in enkele jaren tijd de auto's op dat terrein niet verplaatst waren. (Dank aan Google Street view)
Ik heb dus vanuit Nederland laten nagaan van wie het terrein was en het bleek zo te zijn dat de eigenaar overleden was. Bij de boedelverdeling naar de erven toe was dit terrein per abuis buiten beeld gebleven. De erven hadden dus een meevaller. We hebben een bod op het terrein gedaan. Als tegenbod kwam er een bedrag dat dubbel zo hoog was. Daarop hebben we onze argumenten voor het door ons gedane bod gegeven. Daarbij hadden ze tot wij kwamen in feite niets... Immers wisten ze niet eens dat het hun terrein was.
Uiteindelijk is ons bod door de erven geaccepteerd. We gaan er een parkeerplaats voor de huurders op realiseren. Pas eind 2020 was het papierwerk uiteindelijk helemaal in orde. Sommige zaken duren in de VS een eeuwigheid.

Wanneer verwachten we nu klaar met de renovatie te zijn? Ik hoop nog voor 1 juli 2022.
Dit is een enorme money pit gebleken. Ik hoop dat het straks... achteraf bezien... alsnog een briljante stap blijkt te zijn geweest. Op dit moment is het vooral een hoofdpijn verhaal. Het project heeft nu al meer dan 500.000 dollar extra gekost. Wel hebben we op 7 april 2022 leuk bericht gekregen. We hebben het gebouw aan een organisatie laten zien die zelf plekken uitgeeft voor hun leden die woningruimte zoeken. Die organisatie heeft nu aangegeven dat ze heel graag heel het gebouw willen huren.
Ze zorgen dan zelf voor het vinden van huurders, dus ze huren letterlijk heel het gebouw.
Voor mij een ideale situatie omdat ik dan geen leegstand risico op het pand heb.
De vraag is nu hoe snel we de resterende 10 appartementen klaar kunnen hebben en wanneer de huur dus ingaat... De druk komt nu op de ketel.
Contact
Detroit Vastgoed / Pro Gain B.V.
Sint Oedenrodesweg 41
5681 PH BEST, Nederland
+31(0)629067997
tom@lassing.nl
KvK: 17254080
Contact
Detroit Vastgoed / Pro Gain B.V.
Sint Oedenrodesweg 41
5681 PH BEST, Nederland
+31(0)629067997
tom@lassing.nl
KvK: 17254080
Terug naar de inhoud